不動産登記 Real estate registration

不動産を購入した、不動産を相続した、離婚により不動産の財産分与を受けた時などに、不動産の所有名義を移転する登記が必要になります。 売買や贈与、財産分与など、一般に所有権移転登記は、登記名義を失う人（登記義務者）と登記名義を取得する人（登記権利者）が共同して登記を申請します。これに対し、「相続」を原因とする所有権移転登記は、不動産を取得した相続人が単独で登記を申請します。所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産価格の１０００分の２０です（「相続」を原因とする移転登記や、相続人に対する「遺贈」の登記は、不動産価格の１０００分の４）。

住宅ローンを借りると、土地・建物に抵当権を設定する登記が必要となり、全て返済した時は、抵当権を抹消する登記が必要となります。 債務を完済する前に、抵当権者が死亡したり、吸収合併されたりした場合は、抵当権抹消登記の前提として、相続や合併による抵当権の移転登記が必要となります。また、抵当権者の所在が知れず、弁済期から２０年を経過しているときは、その期間経過後に、被担保債権、その利息及び債務不履行によって生じた損害の全額に相当する金銭を供託することによって、所有者が単独で抵当権抹消登記をすることができます。

建物を新築したときは、所有名義を明らかにする、所有権保存登記が必要になります。所有権保存登記とは、その不動産について初めてする所有権の登記のことです。まず、土地家屋調査士さんに、建物の表題登記（建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積など、物理的状況を登記するもの）をしてもらった後、司法書士が所有権保存登記を申請します。登録免許税は、原則として不動産価格の１０００分の４ですが、住宅用家屋の場合は、一定の条件を満たせば、登録免許税が軽減されます。

結婚・離婚で所有者の姓が変わったり、引越しをして住所が変わった時は、登記名義人の表示変更登記が必要になります。売買で不動産を売るときや、銀行から借り入れをして抵当権を設定するときに、所有者の現在の住所や氏名が登記簿と異なるときは、売買による所有権移転登記や抵当権設定登記をする前提として、所有権登記名義人表示変更登記をしなければなりません。長いこと所有権登記名義人表示変更登記をせずに、その間、何度も住所が移転していると、住所の変更を証明する住民票等が保存期間の経過で消除されてしまい、登記をするのに手間がかかるケースがあります。